دستور نقشه و مراحل اخذ آن . مدارک مورد نیاز آن چیست؟

در تهران، مثل بسیاری از کلان‌شهرهای دیگر، ساخت‌وساز به‌شدت تحت تأثیر قوانین و ضوابط شهرسازی است. هر نوع عملیات ساختمانی، از نوسازی و بازسازی تا ساخت بناهای جدید، نیاز به صدور مجوز و رعایت مقررات داره. «دستور نقشه» یکی از اولین و مهم‌ترین مراحل در این مسیر قانونی محسوب می‌شه. ما  به‌طور کامل توضیح میدیم که دستور نقشه در شهر تهران چی هست، چه مراحلی داره و چه مدارکی برای اخذ اون لازمه.

دستور نقشه چیست؟

دستور نقشه در تهران، سندیه که توسط شهرداری صادر می‌شه و شامل اطلاعات و الزامات اصلی برای طراحی نقشه‌های ساختمانیه. در این سند، تمام ضوابط مربوط به ساخت‌وساز در پلاک مورد نظر (مثل تراکم مجاز، سطح اشغال، تعداد طبقات مجاز، کاربری و…) مشخص می‌شه.
این دستور، راهنمای اصلی مهندس معمار و مالک برای طراحی نقشه‌های اجرایی (معماری، سازه، تاسیسات و…) محسوب می‌شه و پیش‌نیاز صدور پروانه ساختمانیه.

ضرورت دریافت دستور نقشه در تهران

شهر تهران به دلیل شرایط خاصی که داره (تراکم جمعیتی، بافت‌های مختلف و محدودیت‌های مثل حریم گسل‌ها یا میراث فرهنگی) نیازمند رعایت دقیق ضوابطه.

در واقع دستور نقشه کمک می‌کنه تا:

• طراحی اولیه دقیق و قانونی باشه
• در مراحل بعدی (مثل تایید نقشه‌ها) مشکلی پیش نیاد
• مالک از وضعیت حقوقی ملک خودش مطمئن بشه
• شهرداری بتونه کنترل کامل‌تری روی توسعه شهری داشته باشه

مراحل اخذ دستور نقشه در تهران

در تهران، فرآیند دریافت دستور نقشه معمولاً به شکل زیر انجام می‌شه:

1. ثبت درخواست در دفتر خدمات الکترونیک شهر

در تهران همه خدمات ساختمانی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر انجام میگیرد.

مالک یا وکیل قانونی ابتدا به نزدیک‌ترین دفتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه می‌کنه.
درخواست رسمی صدور دستور نقشه ثبت می‌شه.
شماره پرونده شهرسازی  به ملک اختصاص  داده می‌شه.

2. تحویل مدارک اولیه

دفتر خدمات الکترونیک شهر، مدارک اولیه رو بررسی و سپس اسکن می‌کنه. این مدارک شامل:

• سند مالکیت (اصل و کپی)
• شناسنامه و کارت ملی مالک
• در صورت داشتن وکیل: وکالت‌نامه رسمی و مدارک وکیل
• کروکی ملک یا موقعیت دقیق اون

مدارک مورد نیاز برای دریافت دستور نقشه در تهران و شروع به کار اخذ پروانه

در شهر تهران، معمولاً مدارک زیر لازمه:

۱) سند مالکیت (اصل و کپی)
۲) شناسنامه و کارت ملی مالک
۳) در صورت وجود وکیل: وکالت‌نامه رسمی + مدارک شناسایی وکیل
۴) فرم درخواست دستور نقشه (توسط دفتر خدمات پر می‌شه)
۵) کروکی یا نقشه موقعیت ملک (معمولاً از سامانه‌های GIS
۶) استعلام طرح تفصیلی و پهنه‌بندی (دفتر خدمات انجام می‌ده)
۷) پرداخت بدهی‌های شهرداری (مثلاً عوارض نوسازی یا بدهی معوقه)

3. بازدید کارشناسان از ملک

بعد از ثبت درخواست، کارشناسان دفتر خدمات الکترونیک شهرداری ، به ملک مراجعه می‌کنن:
ابعاد دقیق زمین رو برداشت می‌کنن (طول، عرض، مساحت)
وضعیت موجود ملک و مجاورین  رو ثبت می‌کنن
بررسی می‌کنن آیا ملک در طرح یا بافت خاص (مثلاً بافت فرسوده یا حریم میراث فرهنگی) قرار داره یا نه پس از همه ی این موارد  سوابق و مدارک شهرسازی ملک رو بررسی میکنن و به تخلفات احتمالی رسیدگی میکنن.

4. بررسی ضوابط شهرسازی و طرح تفصیلی

اطلاعات ملک در سامانه طرح تفصیلی تهران بررسی می‌شه.

همچنین:
تراکم مجاز (تراکم کم، متوسط، زیاد)
سطح اشغال (حداکثر مساحت مجاز ساخت در طبقه همکف)
تعداد طبقات مجاز
حریم‌ها و عقب‌نشینی‌ها برای ملک مشخص و اصلاحی احتمالی لحاظ میشه.

5. صدور دستور نقشه

بعد از همه بررسی‌ها، « دستور نقشه» صادر می‌شه. این برگه، معمولاً در قالب یک یا دو صفحه PDF به مالک یا دفتر خدمات الکترونیک ارائه می‌شه.
در دستور نقشه، اطلاعات زیر درج می‌شه:
ابعاد دقیق و مساحت زمین
پهنه و کاربری مجاز
تراکم و تعداد طبقات مجاز
درصد سطح اشغال
نحوه تامین پارکینگ و فضای باز
عقب‌نشینی‌های لازم
سایر الزامات قانونی (مثلاً الزامات آتش‌نشانی، محدودیت‌های حریم و…)

پس از صدور  ، دستور نقشه به مالک یا وکیل داده می‌شه. مالک باید طبق همین دستور، نقشه‌های معماری رو طراحی کنه و برای گرفتن تاییدات بعدی اقدام کنه.

نکات کلیدی در اخذ دستور نقشه تهران

مدت زمان صدور:
بسته به وضعیت ملک و حجم پرونده‌ها، معمولاً ۲ هفته تا یک ماه طول می‌کشه.

اعتبار دستور نقشه:
برگ دستور نقشه در تهران ۶ ماه اعتبار داره. اگه در این مدت پروانه ساختمانی نگیرین، باید دوباره درخواست بدین.

نقشه‌های اولیه:
قبل از صدور دستور نقشه، نیازی به نقشه‌های فاز ۱ نیست. ولی بعد از گرفتن دستور نقشه، مهندس طراح باید نقشه‌های فاز ۱ رو طبق همون ضوابط آماده کنه.

تفاوت دستور نقشه و پروانه ساختمانی

دستور نقشه فقط راهنمای طراحی نقشه‌های اولیه‌ست، الزام قانونی برای شروع طراحی و به‌تنهایی اجازه ساخت‌وساز نمی‌ده.

پروانه ساختمانی بعد از تایید نقشه‌های فاز ۱ صادر می‌شه، مجوز رسمی شروع عملیات عمرانی و ساختمانیه و شامل اطلاعات دقیق‌تر درباره کل پروژه‌ست.

اهمیت دستور نقشه

در تهران، دستور نقشه یکی از مهم‌ترین اسناد پیش از آغاز هر پروژه ساخت‌وسازه. این سند به شما کمک می‌کنه:
دقیقا بدونید چقدر و چطور می‌تونید بسازید
از مشکلات حقوقی و جریمه‌های بعدی جلوگیری کنید
پروژه رو از اول، اصولی و طبق ضوابط جلو ببرید

مطمئن باشید با گرفتن دستور نقشه و رعایتش، راه برای گرفتن پروانه ساختمانی اجرای پروژه هموارتر می‌شه.